Тел.: 8 (8352) 22-25-25
E-mail: sianar@bk.ru
428000, г. Чебоксары, ул. Дзержинского, 20/29 - 14
  • Iusestarsbonietaequi. – Право – это искусство добра и справедливости.
  • Optima estleguminterpresconsuetudo. – Наилучший толкователь законов – практика.
  • Aequum et bonumestlexlegum - Справедливость и благо - закон законов
  • Non omne quod licet honestum est. - Не все, что дозволено, достойно уважения.
  • Magnaetveritas, etpraevalebit — нет ничего превыше истины, и она восторжествует
  • Он был неважным адвокатом, за что и получил прозвище полузащитник. (Владимир Семенов)
  • Недоказуемые истины - самые непререкаемые! (Леонид С. Сухоруков)
  • Адвокат - нанятая совесть (Ф.М. Достоевский)
  • Адвокат ищет положительное в преступлении и отрицательное - в наказании. (Александр Морозов)
  • Адвокат: человек, способный найти тринадцать лазеек в десяти заповедях.
  • У того, кто решит изучить все законы, не останется времени их нарушать.
  • Справедливость есть постоянная и неизменная воля каждому воздавать по заслугам.
Главное меню

ВС запретил забирать квартиру у добросовестного приобретателя

Банкротство обновило владельца жилья

В 2015 году Мария Д. продала Вере И. однокомнатную квартиру на юге Москвы. Покупательница заплатила за 36-метровую «однушку» 9,3 млн руб. Право собственности зарегистрировали в госреестре. Два года спустя Дьякова обанкротилась. Суд начал реализацию имущества, а арбитражный управляющий попросил признать недействительным договор купли-продажи жилья, заключенный с Иглиной. АСГМ в 2018 году удовлетворил заявление управляющего и признал право собственности на квартиру за Дьяковой. В итоге квартиру, вернувшуюся прежней владелице, продали с торгов в декабре 2018 года за 6,8 млн руб. Жилье купил Дмитрий Решетов*. За день до подписания договора он вместе с арбитражным управляющим пришел посмотреть жилье. Владелицы не оказалось дома, а соседи Иглиной не пустили мужчин в коридор, вызвали полицию и позвонили родственникам собственницы. Тогда управляющий составил иск о признании Иглиной утратившей право на пользование квартирой. В иске он указал, что женщина, не являясь собственником фактически, пользуется жильем: хранит там свои вещи и отказывается передать ключи. В начале 2019 года квартиру зарегистрировали на Решетова, нового владельца.

Сложности оспаривания

Иглина до последнего момента ничего не знала о ситуации. Ей не было известно ни о банкротстве бывшей хозяйки квартиры, ни о проведенном судебном заседании, его результатах и последующей продаже ее жилья Решетову. В итоге ей пришлось вести сразу три процесса в суде: оспаривать недействительность договора купли-продажи квартиры, собственное выселение, а также добиваться признания права собственности на жилье. До Верховного суда дошел последний спор.

Изначально СОЮ установил, что Иглина была добросовестным покупателем и квартира никогда не выбывала из ее собственности. Оспорить торги и признать право собственности на помещение в арбитражном суде оказалось сложнее.

Изначально АСГМ признал недействительными результаты торгов, но это определение не устояло в апелляции. Там заявление Иглиной признали необоснованным. Суд решил, что торги можно признать недействительными только при нарушении процедуры их проведения, а в случае с Иглиной их не было. Квартира на момент продажи новому владельцу была включена в конкурсную массу должника. Суд округа согласился с таким подходом.

Что сказал ВС

Коллегия по экономическим спорам Верховного суда, где в итоге и оказался спор, нашла у нижестоящих коллег ошибки. В определении (дело № А40-109856/2017) ВС указал, что Иглина стала собственницей квартиры на основании действительного договора купли-продажи. Записи о восстановлении права собственности Дьяковой на квартиру недостоверные, сделал вывод ВС, то есть управляющий не мог распоряжаться квартирой. Решетов, новый покупатель с торгов, должен был проявить должную осмотрительность. Стоило как минимум осмотреть недвижимость перед сделкой. Уже после этой процедуры проблемы с собственностью стали бы очевидны. В сложившихся обстоятельствах его нельзя считать добросовестным приобретателем, указала коллегия по экономспорам под председательством судьи Ивана Разумова.

Также ВС напомнил о специальных правилах передачи недвижимости от продавца к покупателю, включая подписание передаточного акта и регистрацию перехода права собственности, которая делается в первую очередь. Если же передача происходит после регистрации, то такое условие указывают в договоре. В случае с квартирой Иглиной в соглашении управляющий и новый покупатель этого не предусмотрели. Из этого следует, что акт передачи жилья новому владельцу заведомо недостоверный, указал ВС. Ведь имуществом на момент передачи владел другой человек.

Коллегия сочла, что права Иглиной нарушил не факт торгов и договора с новым покупателем, а регистрация права собственности. «Она была осуществлена безосновательно и привела к тому, что юридическая судьба квартиры была решена вопреки воле собственника, оставшегося лишь фактическим владельцем», – говорится в определении.

При этом, отметила коллегия, Иглина правильно обратилась в суд и выбрала нужного ответчика – правообладателя по госреестру, и подтвердила иск нужными доказательствами. Решение должно было стать основанием для корректировки записи в госреестре. При этом экономколлегия не смогла удовлетворить требования заявительницы. Оказалось, что уже после истребования дела в ВС Решетов перепродал квартиру и зарегистрировал переход прав в госреестре. Этого нового владельца к делу не привлекли.

В итоге выводы ВС свелись к тому, что право собственности нового владельца на квартиру никогда не возникало. Постановления судов апелляционной инстанции и округа полностью отменили, а определение первой инстанции отменили в части: требование о признании права собственности Иглиной на квартиру суд направил на новое рассмотрение в АСГМ. Там суду предстоит привлечь в качестве ответчика последнего правообладателя квартиры, оценить его действия в рамках очередной сделки с имуществом уже в процессе суда и разрешить вопрос о признании права собственности Иглиной на спорное жилье.

Источник опубликования:https://pravo.ru/story/225058/?desc_news_4=

© 2012 Коллегия адвокатов Чувашской Республики «ЗащитникЪ» Создание сайтов - Вебстудия ASC Чебоксары